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新聞新知:
html模版 北京中信國安府33戶業主憂心：我的房在哪裡?
莊勝二期A-G地塊
北京中信國安府項必買推薦目
熱賣
“‘北方有佳人，絕世而獨立。 一笑傾人城，再笑傾人國。’如果可以把房子比喻成美人，相信北京中信國安府就是傳說中的傾國傾城。”雖然這是一段廣告詞，但中信國安府項目的業主們卻一直是這樣看待的。距北京天安門廣場僅2公裡，緊鄰國傢六大部委機關，東接前門、大柵欄傳統商業街，北望西單現代商業區，擁有恒溫、恒濕、恒氧的“三恒”系統綠色科技住宅，業主專屬的生態農場，小區自建國際化雙語幼兒園、健身會所、國安書院……看到中信國安府的這些軟硬件，是不是很多人都會一見鐘情?按原定計劃，該項目一期將於今年年底收房，然而沒想到的是，法院的一紙判決書讓業主們心裡沒瞭底。
債務重組
各方利益糾纏
據中信國安府項目相關負責人介紹，該項目由北京信達置業有限公司(以下稱信達置業)開發建設，規劃總建築面積為46萬平方米，是北京二環內在建的唯一住宅項目，也是西城區宣武門外大街莊勝二期危改工程。該項目規劃總用地面積7.15公頃，地上規模29.9萬平方米，總市值保守預計超過300億元。
2017年3月24日，最高人民法院作出判決，要求信達置業於判決生效後10日內向北京莊勝房地產開發有限公司(以下稱莊勝公司)返還其根據《莊勝二期A-G地塊項目轉讓合作框架協議書》(以下稱框架協議)、《莊勝二期A-G地塊項目轉讓合作框架協議書補充協議 (三)》(以下稱補充協議三)取得的莊勝二期A、C、D、E、F、G地塊權益,並移交項目資料。該判決提及的地塊就是中信國安府,其中B地塊作為項目一期早在2014年就已開發並對外銷售。
法院的一紙判決書，讓財政部下屬四大資產管理公司之一的信達投資與港資房企莊勝公司歷時近5年的糾紛浮出水面。
據相關人士介紹，1990年莊勝公司由創始人周建和以10萬港元註冊資本在香港註冊設立。1992年，其與北京市宣武區城市綜合開發公司合資設立北京莊勝房地產開發有限公司，進行該項目的開發建設。在其後的20年中，莊勝項目僅僅開發瞭一期，包括莊勝崇光百貨及寫字樓，且官司不斷。該項目二期的拆遷進度極為緩慢，幾百戶待拆遷居民長期居住在惡劣的環境中，一度成為北京市的老大難項目。
造成莊勝二期開發幾乎沒有任何進展的主要原因是資金不足。據媒體報道，莊勝經營狀況慘淡，在全國各地連續出現多個爛尾項目。比如，北京莊勝崇光百貨品牌商傢大規模撤離，新館大面積關閉;武漢莊勝崇光百貨的商傢早在2014年就已撤場，該店高層管理團隊失聯，大量已購買購物卡的客戶無處維權;規模47萬平方米的上海松江新城交通樞紐區項目早已停滯，上海松江客運中心爛尾至今已達10年。
因莊勝公司欠下巨額債務無法償還，大型金融央企、壞賬處理專傢信達投資有限公司(以下稱信達投資)以不良資產重組身份承接莊勝百貨、莊勝地產及擔保7傢公司共計3.03億元人民幣和1.98億美元債務。2009年，信達和莊勝就債務重組進行談判，最終雙方達成共識，莊勝公司將莊勝二期A-G7地塊的土地出讓合同作價32.59億元(後減至27.31億元)抵償給信達置業，信達投資替莊勝償還相關債務，莊勝地產可在信達置業增資入股20%。
在這一過程中，信達投資及信達置業先後代莊勝公司償還信達北京分公司及湖南中行12.88億元債務，償還廣東粵財投資和中冶置業等4.69億元，入股信達置業1億元增資款，提供H、J、K、L四個地塊拆遷款6100萬元，A-G等7個地塊土地出讓金3億元。此外，信達還豁免莊勝公司8億元債務。也就是說，信達為獲得莊勝7個地塊轉讓合同權益，累計付出瞭至少30億元的代價，其中22.18億元計入7個地塊的轉讓金。
此後兩年多，不擅長房地產開發業務的信達投資也未能使莊勝二期的開發取得任何進展。2012年9月27日，經財政部批準，信達投資與北京金融資產交易所有限公司(以下稱金交所)簽訂《金融企業非上市國有產權交易委托協議》,委托金交所就信達投資轉讓其持有的信達置業100%股權事宜為信達投資提供產權交易服務。2012年11月，中信國安從金交所以13.6億元價格獲得信達置業股權，並承接瞭信達置業23.19億元債務，合計代價為36.79億元，從而取得莊勝二期7個地塊土地出讓合同的受讓權。
官司不斷
權益返還成難題
在2009年到2013年期間，北京房價經歷瞭一波巨大漲幅，莊勝二期7個地塊發生瞭巨額增值。
2013年5月27日，莊勝公司第一次將信達投資和中信國安推上北京高院被告席，要求法院撤銷關於信達置業股權轉讓協議，雙方矛盾全面爆發。不過第一次對簿公堂，以莊勝公司撤訴而結束。
2013年12月，莊勝公司再次將信達投資、信達置業和信達北京公司起訴至北京市高院。2014年12月18日，北京高院判決莊勝公司敗訴，駁回其全部訴訟請求。北京高院的判決書表示：“信達投資有權轉讓全部或部分股權，在向北京莊勝以外的第三人轉讓股權時，並不影響北京莊勝增資入股的實現”;“依據《公司法》以及《信達置業公司章程》中‘不同意轉讓的股東應當購買擬轉讓的股權，不購買的，視為同意轉讓’規定，在北京莊勝既不同意信達投資轉讓股權，又不提出購買股權的情況下，視為北京莊勝同意信達投資轉讓股權，並放棄優先購買權。”
莊勝公司隨後上訴至最高人民法院，27個月後，即2017年3月24日，最高人民法院判決確認解除《框架協議書》及其《補充協議三》，信達置業向北京莊勝返還莊勝二期A、C、D、E、F、G共計6個地塊項目權益，北京莊勝則向信達投資返還合同款項22.08億元以及拆遷費用5.28億元。與此同時，信達投資須向北京莊勝支付違約金10億元。
隨著北京房價的飆升，業內人士判斷，這些地塊的價格已經從中信國安接手時的近40億元，飆漲至300多億元。“最高法院讓我們返還項目權益，可是這已經不是之前的那個權益瞭。打個比方，這塊地原來是一塊木頭，我們現在花大價錢請工藝美術大師把它做成瞭傢具，這個權益怎麼返還?”中信國安內部人士對記者表示，中信國安與信達投資兩方已經分別向最高法院提交再審申請，最高法院已立案受理。
據介紹，在信達投資接手莊勝二期項目時,該項目全部開發手續早已過期,相關權益已無法保障。資料顯示，莊勝二期批準用地時間是2004年8月31日，約定開工日期為2005年2月27日，約定竣工時間為2006年8月20日。然而，這一拆遷進程持續瞭10餘年，莊勝二期還因此曾登上全國閑置土地黑名單。
中信國安接手項目後，先後完成項目危改立項、原住居民和企業拆遷，並陸續辦理完成7個地塊的土地使用權證及相關審批文件。中信國安相關負責人表示，從接手項目至今，已累計為項目投入近200億元，其中包括承讓項目時所付出的36.79億元，以及近百億元的拆遷費用、土地出讓金和建安等相關成本。
記者查詢北京市住建委信息顯示，國安府項目一期批準的銷售面積為 30790.87平方米，預售價格為每平方米8.4萬元，批準銷售套數是143套。按照這一標準計算，國安府一期銷售金額約為25.86億元，顯然無法覆蓋其接手項目時所付出的36.79億元代價。
業主擔憂
項目願景如何兌現
莊勝二期的B地塊就是中信國安府一期，根據最高人民法院判決，信達置業需向莊勝公司返還除B地塊以外的其他地塊。自2014年銷售以來，目前該項目已經售罄，共有業主143戶。
在國安府銷售現場，記者采訪瞭前來詢問消息的業主祁先生。“前兩天我已找過一次中信國安,作為一期業主,我一直關註國安府的施工進展，前些天無意中看到這些新聞，當時很震驚，就開始跟中信國安交涉。”祁先生說，“這對我的傢庭影響太大瞭。”
祁先生表示，因為國安府是西城的學區房，為讓孩子能接受到更好的教育，他賣掉瞭名下的兩套房產，傾其所有並且貸款幾百萬元買瞭這套房子。目前，夫妻倆頂著每月月供2萬多元、房租1萬元的壓力在外租房住，本來以為今年年底就可以入住新房瞭，沒想到出瞭這檔事，還有幾個月就要入學的孩子也面臨無學可上的尷尬處境。“我們得知判決結果後，每天都特別焦慮，夜不能寐。我們舉全傢之力買瞭這個房子，但沒想到是這個結果。”
與祁先生相比，業主王先生就更糟心瞭。據介紹，一期B地塊原計劃建15層，並按此計劃完成瞭房屋預售。但預售結束後，由於北京市對整體高度的政策調整，導致項目限高從15層調整為12層。為瞭保障業主權益，維護社會穩定，中信國安向業主承諾，購買一期13層至15層的33戶業主，將按照原價格在二期優先選房。王先生就是這33戶業主之一：“我的房子根本不在B地塊，如果判決強制執行瞭，這個項目就跟中信國安沒關系瞭，那我們這33戶業主的房子該找誰要啊?”
據記者瞭解，祁先生在北京購買的國安府已經合同備案，並背負瞭幾百萬元的銀行貸款。“我非但不能拿到房子,還失去瞭在北京的購房資格。隨著房價上漲以及樓市調控新政，有貸款記錄會導致購房成本增大，我根本不可能再買到價錢合適的房子。”
此外，業主們還擔心，原本規模達30萬平方米的整體項目被人為割裂成兩個部分，業主的權益無法得到保障，一期購房時的承諾也打瞭水漂兒，業主們無法享受應有的綠地、會所、景觀、商業、車位等各項配套設施和物業服務。同時，由於項目出入口、車庫、人防均為整體規劃，項目割裂後會造成人防指標不達標等實際問題，從而造成無法驗收入住。“即使一期勉強完工,也已經不是我們當初想象中的傢瞭。這個項目很可能會無限期拖延，入住後將長期面對爛尾工地，房產價值也會大大貶損。”祁先生對記者表示，業主們現在十分無奈，隻能不停地到售樓處打聽消息，不排除提起集體訴論，以維護自己的合法權益。
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2017年3月24日，最高人民法院作出判決，要求信達置業於判決生效後10日內向北京莊勝房地產開發有限公司(以下稱莊勝公司)返還其根據《莊勝二期A-G地塊項目轉讓合作框架協議書》(以下稱框架協議)、《莊勝二期A-G地塊項目轉讓合作框架協議書補充協議 (三)》(以下稱補充協議三)取得的莊勝二期A、C、D、E、F、G地塊權益,並移交項目資料。該判決提及的地塊就是中信國安府,其中B地塊作為項目一期早在2014年就已開發並對外銷售。
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